Submission to Standing Committee on Heritage, Infrastructure and Cultural Policy re: Bill 23

Bill 23 - More Homes, Built Faster -

threatens the possibility of a future without homelessness.

Projet de loi 23 - visant à accélérer la construction de plus de logements -

 menace la possibilité d'un avenir sans sans-abri

The Alliance to End Homelessness Ottawa represents 70 agencies in the housing and homelessness sector in Ottawa, working together to end homelessness through systems planning and coordination, public education and advocacy, and community-wide mobilization. We have serious concerns that Bill 23 as it is written will make Ontario less affordable and threaten the possibility of a future without homelessness.

I want to start by saying that together, we can end homelessness. Homelessness is a policy failure, and it needs systems-level, focused solutions. Maintaining the homelessness crisis is expensive. Reducing, preventing and ending homelessness is the economical solution, and the right one. In order to change our course in Ottawa and across the province, we need to work together to create policies that will stop the loss, preserve the quality and create more affordable housing.

The More Homes Built Faster legislation is a lengthy and complex bill. While we welcome provincial efforts to grapple with the housing affordability crisis, and this bill does offer some areas of progress for affordable housing, it includes areas of considerable concern. Unaddressed, the issues outlined in this letter will undermine the goals of this legislation, threatening its ability to create any net affordability in Ontario.

The bill definitely takes important steps that will help expand supply and also create some new units of somewhat affordable housing. Reduced taxes on nonprofit development and on affordable housing could lower costs and make more projects viable. As-of-right permissions for secondary suites should remove some barriers to new, more affordable homes.

However, the bill also includes policies that will vastly increase homelessness and housing precarity for people with low and modest incomes.

The bill undermines municipal programs that create affordable housing. 

The bill, as it is currently written, would eliminate the development charges that developers currently pay toward housing. This will, according to recent estimates, eliminate hundreds of millions of dollars that municipalities rely on for housing programs, and dramatically reduce municipal affordable housing efforts.

The bill also constrains municipal efforts to require affordable housing in new developments. The new limits on Inclusionary Zoning are well below the targets Ottawa has proposed in their upcoming by-law - based on the local economic feasibility studies the Ministry required. It is worth underscoring that these Inclusionary Zoning bylaws are one of the only tools that municipalities have to create much-needed affordable housing.

These aspects of the bill will cut hundreds of millions of dollars from municipal investments in affordable housing and cancel plans that would have built thousands of new, permanently affordable homes.

The bill will speed up the loss of existing affordable homes and cut regulations to protect tenants

The bill penalizes renters and cuts regulations to protect tenants from renovictions. The bill gives the Minister the power to cancel rental housing protection programs that ensure that when apartment buildings are redeveloped, the affordable units are replaced at affordable prices. Those programs have saved over 4,000 affordable homes, and their loss would put more pressure on affordable housing. In Ottawa, we lose 7 private market lower cost rental units for every new unit of purpose built affordable housing. Losing those protections would accelerate the already rapid loss of affordable rental units and undermine efforts to increase the supply of affordable homes.

The bill risks undermining affordability for families

The bill cuts taxes and fees on developers, eliminating millions in funding that is used to build roads and sewers, as well as parks and other amenities. But those roads and sewers are still needed, and funding them will now put significant pressure on the property tax base, even though tax increases would be difficult for families to afford in these tough times. Municipalities have expressed grave concerns about the impact of these changes on their ability to balance budgets and keep property taxes in line.

Nothing in the bill ensures that new homes, built with public incentives, are affordable
Though developers will benefit from hundreds of millions in tax cuts and incentives under this bill, there is nothing that requires them to build affordable units or pass any of their savings on to renters or homebuyers. While lower taxes and reduced regulatory requirements may lead developers to offer homes at less than the current market rates, there is nothing in the bill that prevents them from continuing to charge what buyers are willing to pay.

The bill provides development charge exemptions for the development of affordable housing units, but defines affordability as no greater than 80 per cent of the average market rent and sets the affordability timeframe at 25 years. Low income households most at risk of homelessness in our community need permanently, deeply affordable housing with rents set in relation to income, not based on market rents.

The bill ignores the most important task in creating affordable housing: new investment

While regulatory reform is useful, and more supply is warranted, virtually everyone in the sector agrees that, without new investment in affordable and deeply affordable housing, we will not successfully address the housing crisis. Although this is the government's third legislative initiative on housing, there is still no coherent investment plan that can enable the public, private, or nonprofit sectors to build the amount of affordable and deeply affordable housing needed.

The bill sets no targets for affordability and inclusion of social housing

Housing legislation should center the housing needs of the people who call Ontario home. Deregulating development will not address the housing needs of those most at risk of not having adequate housing.

If the intention of this bill is to address homelessness and housing unaffordability, it should specifically set targets for the annual number of affordable housing units produced, as well as for purpose-built, non-profit or social housing. In Ottawa, our Mayor-elect Mark Sutcliffe campaigned on a platform of building 1,000 units of affordable housing per year. The lack of affordability targets in the More Homes Built Faster sends a signal that this is not a key priority of the provincial government, despite it being top of mind for residents and candidates in our municipal election.

Finally, the public has not been suitably consulted on a piece of legislation that will have a momentous impact for residents and communities across the province. At the very least, the Province should extend the public comment period by one month, during which time hearings need to be held in additional locations - including Ottawa. The environmental, social, fiscal, and democratic concerns are why organizations are coming together to oppose Bill 23, and invite their wide networks of support to do the same.

We urge you to reassess the current legislation, amend the provisions identified here, and move quickly to focus on investing in affordable and deeply affordable housing.

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Projet de loi 23 - visant à accélérer la construction de plus de logements -

 menace la possibilité d'un avenir sans sans-abri

L'Alliance pour mettre fin à l'itinérance à Ottawa représente 70 organismes du secteur du logement et de l'itinérance à Ottawa, qui travaillent ensemble pour mettre fin à l'itinérance par le biais de la planification et de la coordination des systèmes, de l'éducation du public et de la défense des droits, et de la mobilisation à l'échelle communautaire. Nous sommes très préoccupés par le fait que le projet de loi 23, tel qu'il est rédigé, rendra l'Ontario moins abordable et menacera la possibilité d'un avenir sans itinérance.

Je veux commencer par dire qu'ensemble, nous pouvons mettre fin à l'itinérance. L'itinérance est un échec politique, et elle nécessite des solutions ciblées au niveau des systèmes. Maintenir la crise de l'itinérance est coûteux. Réduire, prévenir et mettre fin à l'itinérance est la solution économique, et éthique. Afin de changer la direction à Ottawa et dans toute la province, nous devons travailler ensemble pour créer des politiques qui mettront fin aux pertes, préserveront la qualité et créeront davantage de logements abordables.

Le projet de loi 23 est long et complexe. Bien que nous saluions les efforts déployés par la province pour s'attaquer à la crise de l'abordabilité du logement, et que ce projet de loi offre certains progrès en matière de logement abordable, il comporte des aspects très préoccupants. Si l'on ne s'y attaque pas, les problèmes décrits dans cette lettre mineront les objectifs de cette loi, menaçant sa capacité à créer une abordabilité nette en Ontario.

Le projet de loi prend des mesures importantes qui contribueront à accroître l'offre et à créer de nouvelles unités de logement quelque peu abordables. La réduction des taxes sur le développement sans but lucratif et sur les logements abordables pourrait réduire les coûts et rendre plus de projets viables. Les autorisations de plein droit pour les appartements accessoires devraient éliminer certains obstacles à la création de nouveaux logements plus abordables.

Cependant, le projet de loi comprend également des politiques qui augmenteront considérablement le nombre de sans-abri et la précarité du logement pour les personnes à revenus faibles et modestes.

Le projet de loi sape les programmes municipaux qui créent des logements abordables. 

Le projet de loi, tel qu'il est actuellement rédigé, éliminerait les droits d'aménagement que les promoteurs paient actuellement pour le logement. Selon des estimations récentes, cela éliminerait des centaines de millions de dollars sur lesquels les municipalités comptent pour les programmes de logement, et réduirait considérablement les efforts municipaux en matière de logement abordable.

Le projet de loi limite également les efforts des municipalités pour exiger des logements abordables dans les nouveaux développements. Les nouvelles limites du zonage inclusif sont bien en deçà des objectifs qu'Ottawa a proposés dans son prochain règlement - sur la base des études de faisabilité économique locales exigées par le ministère. Il convient de souligner que ces règlements de zonage inclusif sont l'un des seuls outils dont disposent les municipalités pour créer les logements abordables dont elles ont tant besoin.

Ces aspects du projet de loi réduiront de plusieurs centaines de millions de dollars les investissements municipaux dans le logement abordable et annuleront des plans qui auraient permis de construire des milliers de nouveaux logements abordables permanents.

Le projet de loi accélérera la perte de logements abordables existants et réduira les règlements visant à protéger les locataires.

Le projet de loi pénalise les locataires et réduit les règlements visant à protéger les locataires contre les rénovations. Le projet de loi donne au ministre le pouvoir d'annuler les programmes de protection des logements locatifs qui garantissent que lorsque des immeubles d'habitation sont réaménagés, les logements abordables sont remplacés à des prix abordables. Ces programmes ont permis de sauver plus de 4 000 logements abordables, et leur disparition accentuerait la pression sur les logements abordables. À Ottawa, nous perdons 7 logements locatifs à faible coût sur le marché privé pour chaque nouvelle unité de logement abordable construite à cet effet. La perte de ces protections accélérerait la perte déjà rapide d'unités locatives abordables et saperait les efforts pour augmenter l'offre de logements abordables.

Le projet de loi risque de compromettre l'accessibilité financière pour les familles.

Le projet de loi réduit les taxes et les frais imposés aux promoteurs, éliminant ainsi des millions de dollars de financement utilisés pour construire des routes et des égouts, ainsi que des parcs et d'autres aménagements. Or, ces routes et ces égouts sont toujours nécessaires, et leur financement exercera désormais une pression importante sur l'assiette de l'impôt foncier, même si des augmentations d'impôt seraient difficiles à supporter pour les familles en ces temps difficiles. Les municipalités ont exprimé de graves inquiétudes quant à l'impact de ces changements sur leur capacité à équilibrer les budgets et à maintenir les impôts fonciers.

Rien dans le projet de loi ne garantit que les nouvelles maisons, construites avec des incitations publiques, soient abordables
Bien que les promoteurs immobiliers bénéficient de centaines de millions de dollars en réductions d'impôts et en incitations dans le cadre de ce projet de loi, rien ne les oblige à construire des logements abordables ou à faire bénéficier les locataires ou les acheteurs de logements de leurs économies. Si la baisse des impôts et la réduction des exigences réglementaires peuvent inciter les promoteurs à offrir des logements à un prix inférieur à celui du marché actuel, rien dans le projet de loi ne les empêche de continuer à facturer ce que les acheteurs sont prêts à payer.

Le projet de loi prévoit des exemptions de droits d'aménagement pour l'aménagement de logements abordables, mais définit l'abordabilité comme ne dépassant pas 80 % du loyer moyen du marché et fixe le délai d'abordabilité à 25 ans. Les ménages à faible revenu qui risquent le plus de devenir des sans-abri dans notre communauté ont besoin de logements permanents et très abordables dont les loyers sont fixés en fonction du revenu et non en fonction des loyers du marché.

Le projet de loi ignore la tâche la plus importante dans la création de logements abordables : les nouveaux investissements.

Bien que la réforme de la réglementation soit utile et que l'augmentation de l'offre soit justifiée, pratiquement tous les acteurs du secteur s'accordent à dire que, sans de nouveaux investissements dans des logements abordables et très abordables, nous ne parviendrons pas à résoudre la crise du logement. Bien qu'il s'agisse de la troisième initiative législative du gouvernement en matière de logement, il n'existe toujours pas de plan d'investissement cohérent qui puisse permettre aux secteurs public, privé ou sans but lucratif de construire le nombre de logements abordables et très abordables nécessaires.

Le projet de loi ne fixe aucun objectif en matière d'abordabilité et d'inclusion de logements sociaux.

La législation sur le logement devrait être axée sur les besoins en logement des personnes qui vivent en Ontario. La déréglementation du développement ne répondra pas aux besoins en matière de logement des personnes les plus à risque de ne pas avoir un logement adéquat.

Si l'intention de ce projet de loi est de s'attaquer au problème des sans-abri et de l'inabordabilité des logements, il devrait fixer des objectifs précis quant au nombre annuel d'unités de logement abordable produites, ainsi que pour les logements construits à des fins particulières, sans but lucratif ou sociales. À Ottawa, notre maire élu Mark Sutcliffe a fait campagne sur une plateforme de construction de 1 000 unités de logement abordable par an. L'absence d'objectifs en matière d'abordabilité dans le plan " Plus de maisons construites, plus vite " indique qu'il ne s'agit pas d'une priorité essentielle du gouvernement provincial, bien qu'elle ait été au cœur des préoccupations des résidents et des candidats aux élections municipales.

Enfin, le public n'a pas été consulté de manière appropriée sur un texte de loi qui aura un impact considérable sur les résidents et les communautés de la province. À tout le moins, la province devrait prolonger d'un mois la période de commentaires du public, période pendant laquelle des audiences doivent être tenues dans d'autres endroits - y compris à Ottawa. Les préoccupations environnementales, sociales, fiscales et démocratiques sont la raison pour laquelle les organisations s'unissent pour s'opposer au projet de loi 23, et invitent leurs vastes réseaux de soutien à faire de même.

Nous vous demandons instamment de réévaluer la législation actuelle, de modifier les dispositions identifiées ici, et d'agir rapidement pour mettre l'accent sur l'investissement dans le logement abordable et très abordable.